司法書士さんにお願いしようと思っていた持ち家(住宅)の名義変更。
司法書士さんに頼まずに
全くの素人の私が自分でやった流れ体験談を紹介します。
以前住宅ローンを完済したときにも、
司法書士さんに頼まないで抵当権抹消を自分でやったので、
今回も勉強と経験のため、「自分でやれるんじゃない？」とチャレンジしてみました。
司法書士さんと行政書士さん、それぞれ一人ずつ電話をしてみて料金を聞いたところ、
一人は５万ぐらい、一人は１０万ぐらいの返事があり、
それって値段があって無いようなもんじゃない？と疑問を持ちました。
自分でやってみて難しければ、途中から頼めばいいし、
とりあえずやってみようと法務局に電話してみました。
すると「相続と違って準備する書類も多くないし抵当権抹消と同じ程度ですよ。」と回答をもらいました。
昨年やった抵当権抹消も簡単だったので、あの程度なら全然大丈夫。
司法書士さん行政書士さんにお願いしても、自分でやっても
家の評価額の２％の登録免許税がかかるのは同じです。
違うのはお支払いする手数料がかかるかどうかだけです。
夫から妻へ不動産を名義変更する手順
名義変更に必要な書類
まず、私が最初にやったことは私の住民票(本籍が載ったもの)と夫の印鑑証明、
そして固定資産評価証明書の３つを市役所でもらって来ました。
登記には発行から３ヶ月以内のものが有効です。
それに加えて、
下に書きますが
委任状(譲渡する側が法務局に行かない場合)と登記申請書と登記事項証明書を自分で作ります。
そしてこれも大事。登記済証(権利書)も必要です。
法務局に予約を入れる
予約が必要でした。
いきなり行っても、予約が詰まっていて時間を取ってもらえないことを知っていたので
最寄の法務局を調べて電話を入れました。
法務局で登記申請書等の記載方法を教えてもらう
法務局に行って予約の順番が回ってきたら名前を呼ばれます。
一人２０分ほどは時間を取ってもらえるので、
私のように全く予備知識の無い素人でもよくわかるように丁寧に教えてもらえました。
記載例の書式が載ったものをもらえるので、
家に帰ってから落ち着いてパソコンで入力することが出来ます。
帰るとき、もしくは後日に次回の予約を入れます。
私は書類を全部作ってから電話で予約を入れました。
夫婦間の贈与も、離婚後の財産分与も、書式はほぼ同じです。
少し違う箇所はありますが、
それも詳しく法務局で教えてもらえます。
登記申請書・登記事項証明書を記入する
自分で作るのは委任状と登記申請書と登記事項証明書の３つ。
どういう内容を記入するかは、全て法務局で教えてもらえました。
用紙は自分で準備します。
普通の白いＡ４の紙で良いと思います。
私も自宅のプリンター用に買っていた紙にプリントアウトしました。
書式は法務局で教えてもらえるので今回は書きませんが、
いつか書くことがあるかもしれません。
(しかし人それぞれ違う箇所があるかもしれないので、法務局で教えてもらうことをお勧めします)
郵便局で収入印紙を買ってから法務局に登記申請書を提出する
収入印紙を郵便局で買う
登録免許税は現金で支払うのではありません。
収入印紙を登記申請書に貼りますが、
その金額は例えば評価額が１５００万円の住宅の場合、
２％で３０万となるので、２０万とか２５万円分の収入印紙を郵便局で買って行きます。
大きい金額の収入印紙が法務局では売切れている場合もあるからと言う説明でした。
(そういう買い方なども前もって１回目に行った時に教えてもらえます)
どうしてそのままズバリの金額を買わないのかと言うと、
もし計算が間違っていても返金されないので、
大きい単位の分だけ買って行って、残りの小さい単位の部分は
法務局に２度目行ったとき(登記申請を提出するとき)に係りの方が計算してくださって
ピッタリの金額を伝えてくださいます。
その金額を法務局内の収入印紙の窓口で購入することとなります。
ちなみに私も大きい単位は郵便局で買って行きましたが、
残りの分を法務局で買おうとしたところ、
何と！売切れてしまっていて(涙)外に出て近くの郵便局まで買いに行きました。
登記の係りの方に、郵便局で買ってくることを伝えると、
「え～！売り切れでしたか！！ごめんなさい～」と謝ってくださいました。(笑)
作った書類と権利書を提出して帰る
登記申請書は間違えている箇所があっても
法務局の係りの方が丁寧に全て教えてくださます。
完璧～と思って持っていった私も(汗)数箇所おかしなところがあって、
訂正しました。
その後、収入印紙を貼ったあとに、係員さんが窓口に提出してくださいました。
まぁほとんどの場合、収入印紙は法務局内で半端の金額分を買えるはずです。
登記識別情報通知・登記完了証を受け取る
私が提出したのは月曜日の午後でしたが、
間違えたところがあれば木曜日までに電話があるそうです。
木曜までに連絡が無ければ木曜の午後に出来上がっており、
金曜日以降に電話して「出来上がってますか？」と確認の電話を入れます。
電話をしてみると、出来上がっていたので
今回は予約無しでまた法務局に行って、
新しく出来上がってきた登記識別情報通知(私の場合は土地と住宅の２通)と、
登記完了証(同じものが２通)を受け取り
全てが完了しました。
簡単でした！良かった！
贈与税は不要でした～私の場合～
税金に関してはネットで色々調べて大体は分かっていましたが、
ネットの情報を100％信じるわけにはいかないので、
国税庁に電話して確認しました。(再確認もしたので電話は２度しました)
電話で、夫にも私にも贈与税等がかからないことが確認できたので
名義変更に踏み切りました。
(ただし、先ほど書いたように評価額２％の登録免許税は必ずかかります)
夫婦間贈与の贈与税
夫婦間の贈与の場合は基礎控除が１１０万と、
２０年以上連れ添った夫婦の場合は２０００万の控除があるので、
以下に書く条件に合えば２１１０万円まで税金がかかりません。
(この金額は一般に中古住宅を販売する金額ではなくて、
市役所でもらってきた固定資産評価証明書に書いてある金額です。
我が家の場合は、買った当時は土地が高い時期だったことに加え、
家を買って２０年ほど経つので買ったときの３～４分の１ぐらいまで下がっていました。
これはもうどうにもならず仕方ありません。)
配偶者から贈与された住宅にそのまま継続して住むこと。
贈与された国内の居住用不動産贈与の翌年３月１５日まで現実に住んでおり、
その後も引き続き住む予定であること。
同じ配偶者からの贈与は一生に一度しか利用出来ない。
離婚にまつわる財産分与の贈与税
離婚後の財産分与の場合は、
離婚後に土地住宅の名義変更をしても、
その家を買ったときより３０００万円以上値上がりしてなければ税金はかかりません。
余談ですが、離婚時に現金を分けることが多いと思いますが、
それには税金がかかりません。
確定申告について
双方の贈与税の違いは以上ですが、
他に違うところは夫婦間贈与の場合は翌年確定申告が必要ですが、
それに対し、財産分与の場合は３０００万円以上値上がりしてなければ
確定申告は不要です。
まとめ 夫婦間の不動産名義変更はとても簡単
あんなに簡単なのに５万も１０万も払うのはもったいないし、
やったことの無いことをやって経験を積むのは、
この上なく楽しいことなので今回とても良い経験が出来ました。
書式を教えてもらうのを含めると
３回法務局に行けば全てが完了します。
平日どうしても時間が取れない人以外は、自分でやることをお勧めします。
だってあんなに簡単な作業に５万１０万払うことはしたくありません。
パートで働く私は、
毎日朝から夕方まで働いて一ヶ月の手取りは１０万円以下なのですから。(笑)
